З прийняттям Податкового кодексу України (далі-ПКУ) в реалізації операцій з продажу (обміну) об’єктів нерухомого майна, що належить українцям, виникло багато нового. Вдосконалення податкового законодавства не минуло й фізичних осіб, які час від часу займаються продажем нерухомості. Так, минулий Закон України «Про податок з доходів фізичних осіб» трансформувався в Розділ IV ПКУ.
Серед іншого, в умовах оподаткування доходів фізичних осіб від продажу нерухомого майна з’явилася умова про оцінку такого майна (п.п. 172.1.-172.4., п. 172.8. ст. 172 ПКУ). Тобто, оподатковується податком дохід отриманий платником податку від продажу (обміну) таких об’єктів нерухомості як жилий будинок, квартира або її частина, кімната, садовий (дачний) будинок (в тому числі земельна ділянка, на якій розташовані такі об’єкти, а також господарсько-побутові споруди й будівлі, розташовані на такій земельній ділянці), а також земельні ділянки, що не перевищують норми безоплатної передачі, визначеної статтею 121 Земельного кодексу України в залежності від її призначення, якщо:
- На протязі звітного податкового року було продано більш одного об’єкта нерухомості, який знаходився у власності платника податку більше 3 (трьох) років;
- або був проданий один об’єкт нерухомості, але який знаходився у власності платника податку менше 3 (трьох) років;
- або було продано об’єкт незавершеного будівництва (прим. «об’єкт незавершеного будівництва — об’єкт будівництва, на який виданий дозвіл на будівництво, понесені витрати на його будівництво і не прийнятий в експлуатацію відповідно до законодавства;» аб. 3 ч. 1 ст. 1 Закону України «Про іпотеку»);
- або було продано інший об’єкт нерухомості ніж перераховані вище (прим. «інші об’єкти нерухомості, відмінні від жилих» — Науково-практичний коментар до Податкового кодексу України, Міністерство фінансів України, Національний університет ДПС України, 2010 — с. 749).
Нагадуємо, що під продажем в даному випадку розуміється будь-який перехід права власності на об’єкт нерухомості, крім їх спадкування й дарування (п. 172.8. Ст. 172 ПКУ), а ставка податку на даний вид доходу — 5 (п’ять ) відсотків (п. 167.2. ст. 167 ПКУ).
Для чого потрібна оцінка?
В загальному розумінні, оцінка майна, майнових прав (далі — оцінка майна) — це процес визначення їх вартості на дату оцінки за процедурою, встановленою нормативно-правовими актами, і є результатом практичної діяльності суб’єкта оцінної діяльності (ст. 3, Закон України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні»).
Оцінка ж майна (вищезазначених об’єктів нерухомості) є обов’язковою виходячи з норм п. 172.3. ст. 172 НКУ, де чітко вказано, що «дохід від продажу об’єкту нерухомості визначається виходячи з ціни, вказаної в договорі купівлі-продажу, але не нижче за оцінну вартість такого об’єкту, розраховану органом, уповноваженим здійснювати таку оцінку згідно із законом».
Згідно із Законом України «Про Фонд державного майна України», вигляд оцінки для цілей оподаткування і нарахування і сплати інших обов’язкових платежів, що стягуються відповідно до законодавства – є окремим виглядом оцінки, окремою спеціалізацією.
Тобто, згідно із законодавством Оцінка для цілей оподаткування — це винятковий вид діяльності, який не може здійснюватися іншими Суб’єктами оцінної діяльності, окрім тих, які включені в Перелік суб’єктів оцінної діяльності – суб’єктів господарювання, як органів, уповноважених Фондом державного майна України здійснювати оцінку для випадків, встановлених Податковим кодексом України і що мають право здійснювати оцінку для цілей оподаткування (у тому числі операцій, що підлягають нотаріальному посвідченню або державній реєстрації).
