Комерційна нерухомость це офісні приміщення, магазини, ресторани, кафе, торгівельні центри, склади, виробничі приміщення, будівлі заводів, майнові комплекси, будівельні площадки ті ін.
В будь якому випадку – комерційна нерухомість ліквідний та високодохідний актив, до пошуку та придбання якого слід відноситися однаково відповідально, як й при покупці житла.
Як обрати комерційну нерухомість, яких розповсюджених помилок слід уникати?
Купляючи комерційну нерухомість як джерело доходу, потенційний власник повинен врахувати перш за все концепцію використання цієї комерційної нерухомості. Саме правильно визначена концепція дозволить грамотно обрати об’єкт комерційної нерухомості й отримати максимальний прибуток.
Різні види бізнесу, вочевидь, висувають до комерційної нерухомості різні види вимог: що добре для ресторану, може абсолютно не підійти для офіса або торгової площі. Ось, а оцінка відповідності приміщення передбачуваної концепції складається з багатьох параметрів – від місцерозташування до стану аналогічного бізнесу поблизу, до технічного стану комерційної нерухомості й комунікацій. І якщо підприємець є новачком в цій сфері, то без консультанта з комерційної нерухомості тут не обійтися.
Найбільш простішим й зрозумілим вважається придбання офісних приміщень, найбільш складні, й в той ж час доходні – торгові площі. Однак й їхня доходність поступово починає відходити від надприбутковості.
Вибір об’єкта комерційної нерухомості.
Головне питання, яке слід з’ясувати до придбання комерційної нерухомості, – доходи й ризики. А отже прогнозувати прийдеться на 2-3 роки вперед, оскільки, за статистикою, рік уходить на повне оформлення власності, другий – на будівельно-ремонтні роботи й третій – на становлення бізнесу.
Навіть багато експертів не можуть дати зрозумілої відповіді на питання як прогнозувати ризики й доходність в галузі комерційної нерухомості, оскільки треба врахувати надто багато нестабільних факторів: курс долара, ціни на нафту й газ, макро- й мікроекономічну сітуації й т. д. якщо сформулювати коротко, всього існує 3 основних варіанти забезпечення доходності придбаного бізнесу, а вибір конкретного варіанта комерційної нерухомості залежить від приміщення й його експертної оцінки:
1 спосіб – модернізація комерційної нерухомості, коли поточний бізнес не змінюється.
2 спосіб – перепрофілювання комерційної нерухомості, при якому власник повністю змінює профілю придбаного приміщення, наприклад, замість магазину відкриває бар або тренувального залу.
3 спосіб – бізнес «з початку», за якого власник будує або повністю реконструює приміщення для подальшої організації в ньому бізнесу, наприклад, шляхом переводу жилого приміщення в нежиле з подальшою здачою його під магазин або ін.
Придбання комерційної нерухомості
Процес придбання комерційної нерухомості складається з двох етапів: передача приміщення у власність шляхом оформлення договору купівлі-продажу з власником й оформлення договорів на надання комунальних послуг.
Для укладення договору купівлі-продажу комерційної нерухомості буде потрібний стандартний набір документів: незалежна оцінка нерухомості, технічний паспорт БТІ, правовстановлюючі на об’єкт і документи продавця і покупця. Перелік документів досить широкий і залежить від конкретної ситуації Якщо всі документи на об’єкт комерційної нерухомості на руках у продавця, то перший етап процесу оформлення приміщення у власність проходить швидко.
Оформлення комерційної нерухомості у власність займає від одного до трьох місяців. В даний час у ряді випадків разом з придбанням приміщення потрібно в територіальних підрозділах «Київзему» оформити в оренду і землю, на якій приміщення розташоване (що теж є процесом дорогим і нешвидким, а після оформлення прав оренди орендареві доведеться щорік платити відповідні податки згідно оціночної вартості земельної ділянки).
Якщо ділянка на якій знаходиться об’єкт комерційної нерухомості в постійному землекористуванні, під майновий комплекс або бізнес-центр, необхідно перереєструвати акт постійного землекористування в “земельному управлінні”.
Але найбільш складний й дорогий процес починається після придбання нерухомості. Йдеться про те, що вам потрібно буде домовитися про обслуговування приміщення з такими монополістами ринку, як «Київенерго», «Київводоканал» і так далі. Як свідчить практика, найбільш проблемним є узгодження технічних умов на електропостачання об’єкту комерційної нерухомості. І, напевно, ні для кого не секрет, що окрім офіційних проплат вам, швидше за все, доведеться зіткнутися і з умовно-неофіційнимі (до 30% від оціночної вартості всього проекту).
Строк експлуатації комерційної нерухомості
Прибутковість комерційної нерухомості має істотне значення, оскільки дозволяє визначити, через який час об’єкт комерційної нерухомості приноситиме чистий дохід. Адже після періоду повернення вкладених в реалізацію проекту коштів, при грамотному управлінні і експлуатації, об’єкт комерційної нерухомості стає стабільним джерелом доходу на будь-якій стадії ринкового циклу. Чи будуть прибутковими будівлі комерційної нерухомості, збудовані в кінці 1990-х в Україні, коли ринок комерційної нерухомості лише зароджувався, як довго в попиті залишатимуться нові офісні комплекси і торгівельні центри, що поглинаються сьогодні ще до введення в експлуатацію?
Не дивлячись на «юний» вік ринку комерційної нерухомості, в Києві, як, втім, і в інших містах України, багато об’єктів комерційної нерухомості розташовано в будівлях, чий вік перевищує 50 і навіть 100 років. Повертаючись до витоків зародження столичного ринку комерційної нерухомості, слід зазначити, що перші проекти офісної нерухомості з’явилися в реконструйованих старих будинках центральної частини міста, недіючих НДІ і промислових об’єктах, що перепрофілювалися в офісні центри. Часта реконструкція й реставрація притаманна й об’єктам стріт-рітейлу. Так, Хрещатик спочатку був та залишається головною торговою вулицею столиці, де сконцентровані самі престижні магазини, бутики та об’єкти комерційної нерухомості.
У цьому і полягає особливість комерційної нерухомості: на відміну від багатьох товарів і продуктів, її життєвий цикл, за умови правильного управління і експлуатації, може досягати десятків і навіть сотень років. У цьому плані важливу роль грають поняття фізичного і економічного терміну життя об’єкту комерційної нерухомості. Термін економічного життя визначається періодом часу, протягом якого об’єкт комерційної нерухомості може бути використаний як джерело прибутків.
